不動産投資とは、不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得ることが主目的の投資です。老後の年金対策としても注目されており、20代や30代で始める方も増えています。不動産投資の目的は？不動産投資をはじめたお客様の声で最も多いのは「老後の年金対策」です。次いで、「生命保険の代わり」「リスク分散」となっています。

投資における不動産投資

投資には、株式投資や投資信託、FXなど多くの種類が存在します。
株式投資やFXはハイリスク・ハイリターン、不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンな投資といわれています。
その理由は、賃料収入は毎月安定して得られることが多いためです。不動産投資は変動が大きな株式投資などと比較して、リスクが低いと考えられています。

不動産投資で利益が出る2つの仕組み

不動産投資で得られる利益は、購入した不動産を他の人に貸し出すことで得られる家賃収入と、所有している不動産を購入時よりも価値が高まったタイミングで売りに出すことで得られる売却益の2つに大別されます。それぞれを、インカムゲイン、キャピタルゲインとよびます。

インカムゲイン（家賃収入）

インカムゲイン（家賃収入）で稼ぐ不動産投資は、コツコツと稼ぐモデルです。家賃は毎月変わるものではないため、ほかの金融商品に比べて景気変動の影響を受けることが少ないといわれています。
家賃収入に対して、どれだけの経費（管理費や修繕費など）とローンの返済額があるかで、月々の収支が赤字か黒字かが決まります。

キャピタルゲイン（売買益）

キャピタルゲイン（売買益）とは、不動産を購入した価格よりも、高い価格で売却することで得られる投資です。不動産価格が上り調子の時代・エリアであれば、売買収益を期待して取り組みます。
実際、バブル期には、不動産投資はこのキャピタルゲインを主目的としたものが多く、家賃収入は二の次というスタイルが一般的でした。しかし、現在はキャピタルゲインを目的とするよりも、月々の家賃収入を狙った投資が主流です。

家賃収入と売買益の両方を得られることも

不動産価格が下落していた時期に不動産を購入した場合、インカムゲインを受け取ってしばらくしてから売却して、キャピタルゲインを得られるケースもあります。

代表的な不動産投資

不動産投資には、いくつかの種類が存在しますが、一般的に不動産投資の文脈でよく出てくるものは、区分マンション投資と一棟マンション投資（一棟アパート投資）でしょう。区分とはマンションの中にある一戸単位（個別に販売される単位）で所有し、投資を行うものです。
区分マンション、特にワンルームマンション投資は、一棟マンション投資・一棟アパート投資や戸建て投資に比べ初期にかかる投資費用が抑えられるため、初心者でも手が出しやすい不動産投資です。
一棟マンション投資・一棟アパート投資は、一棟まるまる所有し投資を行う方法です。一棟なので、初期費とともにランニングコストも多く必要で、リスクが区分投資に比べ上がってしまいます。

不動産投資のメリット

1. 他人のお金で投資し、家賃で返済できる
一般的に、投資は元になるお金が必要です。しかし不動産投資はローンを組むことで、自己資金以上の金額で投資ができます。
投資を行うために金融機関から借入れができること、それが最も特徴的なメリットとなります。
自己資金のみで投資を行うよりも大きな額の不動産を手にすることができるため、「レバレッジ」をかけることができます。

2. 節税効果
不動産投資の開始当初は節税効果も期待できます。
購入時は、不動産購入時にのみかかる不動産取得税などの税金や、所有権の移転（所有者の変更）のための登記費用など、初期費が発生します。
不動産購入時のこれらの諸経費を経費に計上すると、家賃収入よりも経費の方が上回り、不動産事業は赤字となります。この赤字は給与所得と相殺することが可能なため、結果として納める税金が減ることがあり、節税になるといわれています。

3. 安定した収入
家賃は、株価のように日々変動することはありません。毎月、安定して入居者からの家賃収入があるので、未来の収入を予測しやすいです。

4. 年金にプラスアルファの資産形成
入居者からの家賃でローンを完済したあとは、まとまった額の家賃収入が年金の代わりになります。
将来受け取る年金の金額と実際必要となる生活費には開きがあり、老後に2,000万円ほど不足する費用を、準備する必要があるといわれています。
自宅の購入や教育費などお金のかかる時期に、貯蓄のみで将来のための備えを達成できるかというと、難しいタイミングも出てきます。そこで老後の公的年金の足しになる選択肢の一つとして、不動産投資が注目されています。

5. 生命保険、死亡保険として活用できる
不動産投資ローンを組む場合、団体信用生命保険（団信）に加入します。もし団信に加入後のローン返済期間中に、投資家本人が死亡した場合などは、ローンの残高（残債）が0になります。がんと診断されてローン残高（残債）が0になった例もあります。
残された家族は、不動産を所有し続けて家賃収入を得るか、またマンションを売却して売却益を得ることができます。

6. 相続対策になる
同額の現金を相続した場合に比べ、相続税の節税につながる場合があります。
相続財産の評価をするにあたり、現金は残される金額がそのまま相続財産の額とみなされます。しかし不動産の場合は、相続財産の額は時価よりも低く評価されるのが一般的です。
そのため、現金で相続したときに比べて課税される金額が下がります。例えば1億円を相続する場合に、現金の場合・土地と建物の場合・建物が第三者に貸し出されている場合と、それぞれ評価が異なります。

7. インフレへのリスクヘッジができる
インフレで物価が上昇すると、現金の価値が下がります。インフレになった場合、実物資産のマンションの価値は物価とともに上昇するため目減りせず、物価変動に強い特徴があります。